• info@omega-plaza-bc.ru

  • +7 (495) 223 90 00


ОМЕГА - ПЛАЗА


Бизнес-центр класса "В+" на Автозаводской

+7 (495) 223 90 00

КупиКупон переезжает в ДК Симоновский

ОМЕГА ПЛАЗА 2016
Информационная служба "Омега Плаза": 10 октября 2016 года

Сервис арендовал помещение на 450 кв. м в БЦ «Омега-2» делового квартала. Компания «КупиКупон» стала новым резидентом Делового квартала «Симоновский», сообщает пресс-служба УК City & Malls PFM. Головной офис компании разместился в корпусе «С» бизнес-центра «Омега-2», расположенном на ул. Ленинская Слобода. «КупиКупон» арендует помещение площадью более 450 кв. м на 3 этаже бизнес-центра. Сделка осуществлялась при участии компании Relocom. Антон Соболев, Директор отдела маркетинга «КупиКупон»: «Мы выбирали просторный офис с большими окнами и приятным видом. БЦ «Омега-2» Делового квартала «Симоновский» приятно удивил, ответив всем необходимым требованиям: район с хорошей инфраструктурой, не слишком перегруженными улицами, удобная транспортная развязка и близость к метро.

Сегодня мы работаем в светлом современном лофте, позволяющем развивать бизнес с удвоенными темпами». Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City & Malls PFM: «Резидентами бизнес-центров Делового квартала становятся компании, занимающие лидирующие позиции в своих сферах. Это, несомненно, укрепляет статус «Симоновского» как современной площадки для ведения бизнеса».

Абсолют в Симоновском

ОМЕГА ПЛАЗА 2015
Информационная служба "Омега Плаза": 4 апреля 2015 года

Новым пользователем помещений в БЦ "ОМЕГА-2" в ДК «Симоновский» стал ТД «Абсолют». В бизнес-центре «Омега-2», который входит в состав крупного делового квартала «Симоновский», появился новый арендатор – ТД «Абсолют» - компания, специализирующаяся на оптовой продаже бытовой техники. ТД «Абсолют» занял 1 тыс. кв. м на четвертом этаже корпуса А, сообщается в пресс-релизе City&Malls PFM, которая осуществляет управление, брокеридж и маркетинговое сопровождение ДК «Симоновский». «Абсолют» переехал в новый офис в первом квартале 2015 года.

Корпус А бизнес-центра «Омега-2» является одним из первых бизнес-центров на территории Делового квартала «Симоновский». «Омега-2» расположен в развивающемся деловом районе на юге столицы на первой линии ул. Ленинская Слобода. Общая площадь бизнес-центра составляет 43,5 тыс. кв. м. На первом этаже расположены торговые помещения формата street retail – рестораны, кафе, салоны красоты, банки, магазины.

Сделано в ОМЕГЕ 2

ОМЕГА ПЛАЗА 2015
Информационная служба "Омега Плаза": 28 марта 2015 года

Ведущий разработчик мобильных игр Crazy Panda арендовал 800 кв. м в ДК «Симоновский». Компания City&Malls PFM и компания-разработчик мобильных и социальных игр Crazy Panda, подписали договор аренды помещения в бизнес-центре класса В+ Омега-2. Офисные помещения расположены в корпусе С бизнес-центра, входящего в состав Делового квартала «Симоновский» в Даниловском районе ЮАО г. Москва. Со стороны арендатора сделку сопровождала консалтинговая компания Colliers International. Компания Crazy Panda займет часть 4 этажа, расположившись на 800 кв. м. Переезд в новый офис был осуществлен ещё до официального открытия бизнес-центра: 28 февраля 2015 года.

Бизнес-центр Омега-2, корпус С откроет двери для новых арендаторов в апреле 2015 года. Фасад выполнен из клинкерного кирпича, отделка входных групп – в стиле лофт. Большинство площадей в бизнес-центре составляют блоки от 50 до 150 кв. м. Для крупных компаний предусмотрено объединение блоков в любой конфигурации. Все помещения сдаются с выполненной отделкой. Бизнес-центр Омега-2 – ближайший к метро офисный объект в составе делового квартала «Симоновский». Расстояние от станции метро «Автозаводская» до входной группы БЦ – 150 м. Первый этаж Омега-2, корпус С отдан под объекты инфраструктуры формата street retail: здесь разместились рестораны, кафе, салоны красоты, банки, магазины и др., сейчас он заполнен на 80%.

Бизнес-центр Омега-2, корпус С входит в состав делового комплекса «Симоновский», который вышел на рынок недвижимости в феврале 2015 года. Масштабный проект расположен на территории 11 га и будет полностью реализован к 2016 году, общая площадь помещений составит более 350 000 кв. м. Офисные площади проекта представлены 7 бизнес-центрами класса B+ и 3 отдельными офисными зданиями для крупных компаний.

Симоновский ДК полностью обновится к 2016 году

ОМЕГА ПЛАЗА 2015
Информационная служба "Омега Плаза": 10 февраля 2015 года

Деловой квартал расположится на месте бывшей промышленной зоны на юге Москвы. Управляющая компания "City&Malls PFM" заявила о начале реализации масштабного проекта реновации делового квартала «Симоновский». Общая площадь квартала в Даниловском районе на юге Москвы составит 11 га, объекты будут занимать площадь в 350 тыс. кв. м. Деловой квартал «Симоновский» включит в себя уже действующие офисные здания: Бизнес-центр «Омега Плаза» (105 тыс. кв.м), БЦ «Омега-2» (16,5 тыс. кв.м) и БЦ «Слободской» (12,5 тыс. кв.м). В 2015 году состоится ввод корпуса «С» бизнес-центра «Омега-2» площадью 24,5 тыс. кв.м, а также открытие бизнес-центра «Симонов Плаза» (65,5 тыс. кв.м) и ряда офисных зданий меньшей площади.

Продленные отношения. Компания "IT" остается в Омеге Плазе.

ОМЕГА ПЛАЗА 2014
Информационная служба "Омега Плаза": 1 августа 2014 года

Компания «АйТи», представляющая собой многопрофильный IT-холдинг, продлила договор аренды на 6 400 кв.м в БЦ класса В+ «Омега Плаза». В ГК АйТи работают 2000 специалистов в области консалтинга и информационных технологий. Более 80% из них имеют сертификаты ведущих мировых производителей программного и аппаратного обеспечения. Профессиональное развитие сотрудников, активное освоение новых технологий и передового мирового опыта происходят за счет постоянно действующих в АйТи программ обучения и повышения квалификации персонала. АйТи взаимодействует с ведущими вузами России, реализуя совместные программы обучения студентов в сфере ИТ и обеспечивая базу для стажировки молодых специалистов, многие из которых потом продолжают работу в группе компаний.

По данным авторитетных рейтинговых и исследовательских агентств («Эксперт-РА», «КоммерсантЪ-Деньги» и др.), на протяжении многих лет АйТи сохраняет свои позиции в ТОП-25 крупнейших российских консалтинговых и ИТ-компаний. АйТи неоднократно входила в число лидеров рейтинга «ТехУспех».

Управляющая компания "City&Malls PFM" (читается как "Сити энд моллс проджект фасилити менеджмент") объявила о начале арендной кампании бизнес-центра «Омега-2». Новый деловой центр В+ класса общей площадью 16 150 кв. м расположен в 5 км от Кремля и в шаговой доступности от станции метро «Автозаводская» по адресу ул. Ленинская Слобода, 26. Можно назвать проект как 2я очередь Омеги Плазы. Арендопригодная площадь объекта составляет 13 650 кв. м, наземная парковка рассчитана на 1000 машино-мест. Управление и эксплуатацию осуществляет УК City&Malls PFM. Бизнес-центр «ОМЕГА-2» стал частью многофункционального комплекса общей площадью более 200 000 кв. м, расположенного в деловом районе столицы с развитой инфраструктурой и максимально удобной транспортной сетью.

Куда идут девелоперы

ОМЕГА ПЛАЗА 2012
Информационная служба "Омега Плаза": 5 октября 2012 года

«Дон-Строй Инвест» расстается с БЦ «Мосфильмовский». Вырученные от сделки средства (компания рассчитывает на $ 120 млн, консультанты предрекают не более $ 90 млн), по некоторым данным, будут вложены в новые жилые проекты. Эксперты говорят, что многие девелоперы и инвесторы вообще «наигрались» в офисы и ТЦ и всерьез планируют поучаствовать в разделе доходов от жилой недвижимости.

Впрочем, говорить о том, что на рынке существенно изменится расстановка сил, пока рано. Так, по оценкам Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, решение о продаже того же БЦ «Мосфильмовский» может быть связано как с планами девелопера по специализации и строительству новых жилых комплексов, так и с влиянием основного кредитора – банка ВТБ. Схожее мнение у Марины Тарасюк, заместителя генерального директора по коммерческой недвижимости Delta estate, напоминающей, что «Дон-Строй Инвест» всегда заходил в разные сегменты и с разными объектами, поэтому продажа «Мосфильмовского» – лишь «текущая работа компании», а тенденция работы девелоперов коммерческой недвижимости на рынке жилья – отнюдь не 2012 года, но последних нескольких лет. Но здесь мнения аналитиков разнятся. Александра Славянская, генеральный директор ГК «Овентал», не считает, что игроки cre активно работают с жильем. И добавляет: гораздо чаще происходит обратное – от жилья к «офисам и магазинам». «Случаи, когда кто-то строит сначала торговые и бизнес-центры, а потом вдруг занялся жильем, мне не известны, разве что несколько точечных объектов, которые реализовывались там, где нельзя было реализовать ничего другого», – говорит Александра Славянская. Ее поддерживает Сергей Канаев, коммерческий директор бизнес-парка Nagatino i‑Land, полагающий, что пока в этой сфере ничего не изменилось, а специализация очевидна: «Есть девелоперы, которые занимаются только жильем или только коммерческой недвижимостью, есть занимающиеся и первым, и вторым одновременно. Например, в “Промсвязьнедвижимости” переключились, в том числе, на жилье».

Аналитики вспоминают: до 2008 года динамично развивались все без исключения сегменты российского рынка недвижимости, а крупные участники («Система-Галс», Capital Group, «Снегири», «Ташир» и т. д.) не видели необходимости «уходить» во что-то одно, имея в портфеле и коммерческие, и жилые объекты. Явно акцентировались на жилье «Дон-Строй», «Интеко», не считая, разумеется, лидеров, специализировавшихся на панельном домостроении: ДСК‑1, СУ‑155, «ПИК» и т. д. «Каких-то кардинальных изменений посткризисный рынок не претерпел, – считает Андрей Филиппов, директор по маркетингу и продажам, отдел управления и эксплуатации недвижимости Cushman & Wakefield. – Хотя бы потому, что девелоперы по-прежнему работают в основном с участками, приобретенными до кризиса, и достраивают заявленные ранее объекты, которые были не достроены или законсервированы. Поэтому профиль в целом сохранился». Сейчас многие из них, действительно, имеют в портфеле и коммерческие, и жилые объекты. Марина Тарасюк называет компанию «Абсолют», которая, помимо бизнес-центров класса В+ («Барклай Плаза», «Омега Плаза», «Гранд Сетунь Плаза»), известна как игрок на рынке жилых проектов индивидуальной и массовой жилой застройки в Москве и Подмосковье. Одни реализованы, другие, такие как город-парк «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский», на стадии строительства. Не менее популярны у девелоперов многофункциональные комплексы, в состав которых входят апартаменты. Де-юре это не жилая недвижимость, де-факто конечный покупатель приобретает апартаменты именно для проживания (из последних примеров – МФК «Парк Мира» компании «Смайнекс»).

Эксперты единодушны: жилье традиционно считается бизнесом более высоких рисков, с другой – у него существенно ниже так называемый порог входа. И если девелопер диверсифицирует бизнес и имеет, с одной стороны, жилье с «быстрым cash», а с другой – ТЦ и БЦ с постоянным cash flow, риски значительно снижаются. О последнем еще накануне осени заговорили в свете того, что, по некоторым данным, холдинг Льва Леваева начинает активное строительство жилья за МКАД. Некоторые аналитики посчитали решение явным созданием «кризисной подушки безопасности». Впрочем, Марина Тарасюк поправляет: строительство проекта AFI Development приостановилось как раз в связи с кризисом 2008‑го, появился же он в портфеле застройщика еще в 2004 году. И хотя для AFI Development это будет первый жилой проект комплексного освоения территорий, однако далеко не первый по строительству жилых домов. «На самом деле, девелоперы всегда диверсифицируют риски, близок очередной кризис или далек, – размышляет Андрей Филиппов. – Этим отчасти объясняется и разношерстность их портфелей. А уж когда на рынке явная нестабильность, игроки, с одной стороны, продолжают ориентироваться на сегменты, в которых успешно работают уже многие годы, а с другой – ищут новые для себя рынки, среди которых сектор жилья, пожалуй, самый динамично развивающийся в настоящее время». У этой сферы сегодня есть ряд совершенно определенных преимуществ, рассказывает г‑н Филиппов. Во‑первых, это быстрый возврат инвестиций, во‑вторых, возможность реализации проекта за счет привлеченных средств практически с нулевого цикла. В итоге при минимуме собственных вложений колоссальная отдача, поскольку объект изначально ориентирован на продажу, а не на аренду, и значит, для возврата средств не нужно ждать, пока он разовьется, начнет генерировать нужный денежный поток и т. д. Что же касается строительства в ближнем Подмосковье, то, по словам Сергея Канаева, после пересмотра инвестконтрактов Правительством Москвы многие девелоперы всерьез стали рассматривать возможность строительства именно за пределами МКАД и в регионах. Кроме того, подобное строительство ориентировано на более широкий сегмент и опирается на явный платеже­способный спрос. Впрочем, собеседник CRE, пожелавший остаться неназванным, заметил, что переключение Льва Леваева на жилые комплексы связано еще и со сдержанным успехом или отменой его последних проектов в сфере коммерческой недвижимости («Тверская Застава»), – вполне логично, что сейчас компания в «творческом поиске».

Строить прогнозы, по оценкам аналитиков, пока мало целесообразно. Так, по данным Андрея Филиппова, спрос на офисную недвижимость составляет порядка 600 тыс. кв. м в год, примерно такая же цифра в сегменте торговой недвижимости (Московский регион). Речь идет, напомним, о подтвержденном спросе. Спрос на жилье перекрывает эти цифры в несколько раз – около 2,5 млн кв. м, и именно здесь серьезный дефицит. Кроме того, сегодня вопрос сбережения средств для населения снова становится особенно острым. И, как показывает практика, всем финансовым инструментам российский потребитель по-прежнему предпочитает инструменты традиционные, в частности, недвижимость.

Александра Славянская размышляет: стоимость 1 кв. м жилья в Москве начинается от $ 4 тыс. (квартира в «хрущевке» на окраине), стоимость квартиры в хорошем панельном доме начинается от $ 5 тыс. Приличный дом на Остоженке – от 60 тыс. евро/кв. м. В то же время купить коммерческую недвижимость совершенно реально и по $ 5 тыс./кв. м – такие объекты продаются, и они известны. Можно приобрести и дешевле – за $ 3–4 тыс./кв. м, причем по качеству строительства это будут объекты, сопоставимые с жильем класса А. Иными словами, сегодня в Москве можно за $ 5 тыс. найти нежилую постройку, которая в жилом секторе продается за $ 60 тыс. Разумеется, выходит, что заниматься жилым строительством гораздо выгоднее. Однако дьявол кроется в деталях: Московская область уже сейчас перенасыщена жилыми проектами, и уже никто не хочет покупать «просто квартиру» – нужна инфраструктура, когда не придется из «Большой Москвы» везти ребенка в школу два часа по пробкам.

Поэтому в перспективе застройщики жилых кварталов будут вынуждены создавать объекты коммерческой недвижимости, которые будут сдаваться как под торговлю и бизнес-центры, так и под социальные проекты, медицину, детские сады и т. д. Впрочем, уже сегодня некоторые эксперты рынка говорят и о более отдаленном и интересном варианте развития событий – массовом уходе девелоперов в строительство упомянутых выше многофункциональных комплексов. Но – в спальных районах Москвы и с апартаментами, доступными сегодняшним покупателям заМКАДных панелей.

"Омега Плаза" - сколько людей, столько мнений

ОМЕГА ПЛАЗА 2012
Информационная служба "Омега Плаза", материалы журнала CRE: 1 октября 2012 года

БЦ Омега Плаза – один из крупнейших комплексов в пределах ТТК (100 тыс. кв. м, в шаговой доступности – станция метро «Автозаводская»). Чего здесь только нет – фонтаны, камины, рояли, скульптуры, репродукции и... собрание сочинений Ленина. Последнее – безусловная дань "location": БЦ располагается на Ленинской слободе.

Концепция проекта Омега Плаза: Евгений Боркин, директор департамента коммерческой недвижимости «Галс-Девелопмент» Концепция удачная: вовремя вышли на рынок, смогли сдать БЦ практически полностью, единственное свободное помещение – 600 кв. м. Высокая средняя ставка аренды и практически 100 %-ная наполняемость подтверждают хорошую и своевременную концепцию. Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S. A. Ricci Здание БЦ представляет собой классическую реконструкцию до класса В +. Однако, по сравнению с «Фабрикой Станиславского», техническое оснащение и материалы, которые использовались при реконструкции здания «Омега Плазы», по качеству несколько ниже. Последнее объясняется тем, что проект изначально был «заточен» под продажу. Концепции, связанной с формированием пула арендаторов, насколько известно, у проекта не было. Основную часть арендаторов составляют крупные IT-компании, для которых важны хорошее местоположение, близость к метро, большая площадь этажа. Для IT-компаний, которым для эффективной работы важно размещать подразделения на одном этаже, последнее весьма удобно. Сегодня цель «Плакона» (собственник) – продать все остающиеся свободными площади в БЦ, вся Москва завешана рекламой «Продажа офиса от 40 кв. м». Такой же политики собственник придерживался и в отношении других своих объектов: Grand Setun Plaza, Barklay Plaza, Magistral Plaza. Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar в Москве Так как бизнес-центр очень большой – почти 100 тыс. кв. м, – действовали по принципу «сажаем всех, кто может заплатить». Успехом можно назвать привлечение «Рамблера» якорным арендатором, но «Рамблер» располагался напротив «Омега Плазы», и кто кого нашел – еще вопрос. Карим Диаб, врач-натуропат (арендатор): Все прекрасно, нареканий нет. Арендатор: Соответствует заявленному классу B +. Аэлита Пирумова, ООО SRG-collection Пул арендаторов подобран удачно: кроме магазинов, аптеки, столовой и кафе, есть фитнеc-центр, дом быта и банк «Связной».

Местоположение БЦ Омега Плаза. Евгений Боркин Южный административный округ – не самый престижный район города, однако в пешеходной доступности есть метро. Кроме того, бизнес-центр удачно расположен относительно ТТК, что обеспечивает высокую транспортную доступность. Инфраструктура района развита, но уровень предлагаемых услуг, товаров невысок, хотя в бизнес-центре имеется минимальная внутренняя инфраструктура: кафе, аптека, салон красоты, фитнес-центр. Алексей Богданов Расположение, безусловно, удачное: здание находится внутри ТТК, практически у съезда, в двух минутах ходьбы от станции метро «Автозаводская». Подъездные пути также неплохие: просто добраться с набережной Москвы-реки, со стороны Таганки по Большим Каменщикам. Бизнес-центр – на границе трех округов: центрального, южного и юго-восточного. Районы Автозаводской, Дубровки, Пролетарской традиционно считаются менее престижными по сравнению с районами Павелецкой, Тульской – ранее они не являлись центрами деловой активности, однако с появлением таких проектов, как «Омега Плаза», БЦ «ЕПК» на ул. Шарикоподшипниковская, БЦ «Южный Порт», район стал позиционироваться более презентабельно. Аренда офисов здесь на 15–20 % ниже, чем в зданиях аналогичного уровня на Павелецкой, поэтому многие арендаторы с удовольствием выбирают районы Автозаводской и Пролетарской. Единственный минус связан со стихийной парковкой. Улица Ленинская слобода неширокая, двухполосная. Когда на месте нынешней «Омега Плазы» располагалось производственное здание, она пустовала. Сегодня же эта улица и все ближайшие переулки буквально забиты машинами, активно работают эвакуаторы, и припарковаться, помимо платной парковки БЦ, негде. Здание «Омега Плазы» не видно со стороны ТТК, где оно закрыто ТЭЦ. Однако с других сторон здание просматривается очень хорошо. Развитая инфраструктура района также является несомненным плюсом. Хорошие подъездные пути, но из-за пробок на ТТК и Автозаводской ул. дорога может занять больше времени. Большим плюсом является то, что станция метро «Автозаводская» находится в пяти минутах ходьбы. Карим Диаб Все удобно, все устраивает. Арендатор Проблемы со стихийной парковкой, нехватка мест даже на платных парковках, неудовлетворительная инфраструктура района в целом. Аэлита Пирумова БЦ «Омега Плаза» находится в пешей доступности от метро. Но не очень удобные подъездные пути для личного автотранспорта, нет парковочных мест, инфраструктура развита слабо.

Внутренняя планировка и зонирование бизнес-центра Омега Плаза. Удачные планировки, есть помещения разного размера под разных арендаторов. Бизнес-центр отвечает всем современным требованиям к офисам класса В + по навигации, работе ресепшн. Алексей Богданов Здание БЦ широковато, и это снижает гибкость планировочных решений. Огромные по площади – около 5 тыс. кв. м – соответственно, этажи неизбежно содержат много темных зон. К плюсам «Омега Плазы», безусловно, относятся высокие потолки и, конечно, впечатляющая входная группа, отделанная мрамором, с фонтанами и роялем. Весь этот, с чьей-то точки зрения «роскошный стиль», с чьей-то – китч, делает свое дело – производит впечатление. Даже брокерам трудно остаться равнодушными при виде входной группы, что говорить о менее искушенных арендаторах. Первое впечатление от входной группы нередко перевешивает такие весомые аргументы в пользу других бизнес-центров, как более совершенные инженерные системы, профессиональное управление и проч. Потому что вернуться арендатору хочется именно сюда, к входной группе с фонтанами. Илья Фокин Планировка корректировалась под нужды арендатора. Со временем пул арендаторов менялся, наладились навигация и работа службы ресепшн. Карим Диаб Все устраивает. Арендатор: Особых нареканий не вызывает. Аэлита Пирумова - Навигация отсутствует полностью: невозможно найти необходимую компанию, если только совершенно точно не знаешь, где именно она находится. На ресепшн выдается временный пропуск, достаточно просто предъявить паспорт – пройти может кто угодно, куда угодно, с чем угодно, ни о какой системе безопасности вообще речь не идет.

Технические характеристики Омеги Плазы. Евгений Боркин Бизнес-центр открылся сравнительно недавно, обслуживается силами своей собственной управляющей компании. Это позволяет вовремя и в срок устранять возникающие проблемы по обслуживанию и эксплуатации здания. Алексей Богданов Техническое оборудование изначально не было самым дорогим, и за прошедшие несколько лет оно не «помолодело». Управляющая компания у собственника своя, а отсюда и все нюансы с качеством управления, ведь принцип «все в дом» не всегда работает хорошо. Тот факт, что здание сейчас распродается практически «в нарезку» – по 40 кв. м – скорее всего, приведет к еще большим проблемам в управлении, начнутся сложности «общежития». Илья Фокин Обычная история для сотрудников, которые эксплуатируют здание: таким сотрудникам абсолютно все равно, насколько будет доволен арендатор их работой, так как они работают за оклад. А количество свободных площадей или степень удовлетворенности арендатора не влияет на их личные доходы. Карим Диаб Нареканий нет. Арендатор Быстрое реагирование на просьбы, претензии и пожелания. Но инженерные системы здания недостаточно современны (летом сбои в системе охлаждения, а также неудовлетворительная работа вентиляционных установок). Аэлита Пирумова Обслуживание помещений не выдерживает никакой критики: кондиционеры постоянно выходят из строя, в офисах, расположенных над кафе, периодически появляется запах кухни, в дождливую погоду – протечки.

Качество управления объектом Евгений Боркин Судить о качестве управления, пожалуй, может лишь арендатор, снимающий помещение в этом здании. Однако солидный пул арендаторов БЦ сам говорит об удовлетворительном уровне управления. Алексей Богданов Мы не имеем права оценивать по этому параметру. Илья Фокин Недостаточную гибкость и оперативность можно списать на большую площадь здания: много сотрудников, много начальников и т. д. По дополнительным услугам все стандартно: столовой, кафе, фитнесом, банкоматами и химчисткой сегодня никого не удивишь. Карим Диаб Все хорошо. Арендатор Недавняя очередная смена УК привела к значительным задержкам в решении вопросов и получении документов, резкий рост арендной ставки на 50 %. Аэлита Пирумова Никаких дополнительных услуг для арендаторов. Договор аренды составлен в высшей степени грамотно: что бы ни случилось, виноват сам арендатор. Любые запросы, обращения, просьбы принимаются только в письменном виде и рассматриваются неделями.

Музыкальный класс в бизнес центре "Омега Плаза"

ОМЕГА ПЛАЗА 2011
Информационная служба "Омега Плаза": 28 июля 2011 года

Группа компаний «Эспро», специализирующаяся на проектах в области коммерческой недвижимости, приступила к развитию нового направления бизнеса – сети современных досуговых музыкальных центров «МузКласс». Проект стартовал во II квартале 2011 года с открытия первого клуба в бизнес-центре «Омега Плаза». Проект реализуется ГК «Эспро» совместно с компанией WeMaTec и при поддержке компании Roland, поставляющей в Россию современное качественное музыкальное оборудование. Клуб создан для людей, мечтающих заняться музыкой для своего удовольствия, для тех, кто не может найти на это достаточно времени или не желает погружаться в многолетний процесс академического обучения нотной грамоте. Командой «МузКласса» разработана уникальная методика, где совершенно не важны возраст и уровень владения инструментом. Посетитель выбирает любимое направление в музыке и интересующий его инструмент, и уже на втором занятии наигрывает любимые мелодии. Обучение проходит по индивидуальной программе в группах из 3-5 человек. В настоящий момент ведутся занятия по обучению игре на гитаре и бас-гитаре, на ударной установке, на клавире и баяне. Также можно посещать занятия по вокалу. Среди преподавателей клуба известные современные музыканты: от рок-исполнителей до лауреатов всероссийских конкурсов.

В клуб можно зайти и поиграть на инструменте самому, без преподавателя, помузицировать вместе с друзьями и родными или создать собственный музыкальный ансамбль. «Идею создания «МузКласса» нам предложили наши арендаторы и добрые партнеры – компании WeMaTec и Roland. Необычная методика, позволяющая сделать обучение легким и доступным, нам приглянулась, и мы сразу загорелись этим проектом. Мы видим большой интерес к проекту и уже в начале 2012 года планируем запуск второго клуба», - комментирует Иван Потехин, генеральный директор ГК «Эспро».

Инвестиционный бюджет проекта «МузКласс» составляет около 10 млн. рублей, рассчитан на сеть из пяти клубов. Планируемый срок окупаемости первого центра – около 5 лет. На данный момент «МузКласс» в бизнес-центре «Омега Плаза» способен обеспечить до 120 занятий по 6 различным инструментам ежедневно. В клубе пока действуют два класса оснащенные современным музыкальным оборудованием. «Мы всегда стремимся к развитию и ищем новые направления, которые еще не представлены в России. Так, полгода назад мы приступили к реализации масштабного проекта детского тематического парка «Город Мастеров». В настоящее время закончена проработка концепции мастерских и практически выбрана площадка, где будет размещаться город, идет поиск спонсоров для отдельных мастерских», - говорит Иван Потехин.

Напомним, в конце 2010 года ГК «Эспро» объявила о начале реализации уникального для России проекта детского тематического парка. Парк площадью 7 000 кв. м расположится в здании одного из торговых центров Москвы и будет представлять собой уменьшенную модель современного города, главными жителями и гостями которого будут дети. В «Городе Мастеров» планируется создание более 50 игровых секций, каждая из которых является ролевой игрой, моделирующей одну из профессий взрослых. На территории города действует своя валюта, работают банки и коммунальные службы, научно-исследовательские лаборатории и университет, автошкола и госпиталь, творческие мастерские и многое-многое другое. Общий бюджет «Города Мастеров» составит около 11 млн. евро, сроки окупаемости 7-9 лет.

Омегу Плазу застраховали на 4 000 000 000 рублей

ОМЕГА ПЛАЗА 2011
Информационная служба "Омега Плаза": 1 июня 2011 года

Страховая компания «ИСК Евро-полис» застраховала комплекс зданий московского бизнес-центра «Омега плаза» на более чем 4 млрд рублей, передает РИА Новости. Бизнес-центр расположен на юго-востоке столицы. Его площадь составляет 107445 кв.м. В комплексе зданий центра находятся офисы различных фирм и сервисные организации.Как отмечается в сообщении компании, «ИСК Евро-полис» обеспечит страховой защитой конструктивные элементы, внешнюю и внутреннюю отделку, инженерные коммуникации, а также другое имущество, расположенное на территории комплекса.

Полис включает в себя полный пакет рисков. Кроме того, в программу входит персональное сопровождение клиента как на этапе заключения договора страхования, так и при наступлении страхового события.

Упрощения для фитнеса

ОМЕГА ПЛАЗА 2010
Информационная служба "Омега Плаза": 16 сентября 2010 года

Первые этажи бизнес-центров заселяют нетипичные для этого сегмента арендаторы. Отделения банков, аптеки и турагентства вынуждены подвинуться, их теснят книжные магазины, салоны красоты, биомаркеты и фитнес-клубы. Клерки, отработав полный рабочий день, отправляются снимать стресс в боксерский клуб, расположенный в подвале родного БЦ. Довольные собственники потирают руки. Люди не любят жить на первых этажах, и арендаторы офисов не исключение. «Так как эти площади неохотно используются офисными арендаторами, девелоперы отводят помещения первого, иногда минус первого этажа под ритейл и общепит, – говорит Алан Гацунаев, директор офисной недвижимости Core Group. Впрочем, если ранее собственники объектов ограничивались исключительно обеспечением арендаторов едой, то постепенно возникала необходимость в увеличении доли площадей, выделяемой ритейлерам. Как считает Алан Гацунаев, это связано с увеличением средней общей площади бизнес-центров и строительством бизнес-комплексов. Несколько лет назад было выработано, а точнее заимствовано у западных коллег новое для российского рынка понятие support retail (сопровождающая торговля) – торговля сувенирной продукцией, необходимыми мелочами в бизнес-центрах и других помещениях, не предназначенных для торговли.

«Наиболее типичными арендаторами ритейл-площадей в бизнес-центрах всегда были операторы питания и банки, если здание располагалось на первой линии домов, – говорит Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge. – Многие проекты заявляли в составе инфраструктуры химчистки, туристические агентства, салоны подарков, но обычно дальше обещаний дело не шло». Редкие бизнес-центры, такие как «Серебряный город», «Даниловская мануфактура 1867», шли дальше в развитии инфраструктуры и открывали в проектах целые торговые галереи с магазинами продуктов и подарков, шоу-румами и ресторанными двориками. Да и не было у собственников особой необходимости всерьез продумывать концепцию своего бизнес-центра и пытаться завлечь арендаторов бонусами типа кафе или фитнес-клуба в составе комплекса: арендные договоры и так подписывались задолго до сдачи объекта. Бойцовский клуб и другие невинные развлечения. В последнее время бизнес-центры охотно сдают свои малоликвидные площади нетипичным арендаторам. В размерах таких площадей существует довольно большой разброс – от 20 кв. м под киоск до 700–900 кв. м под столовую. По словам Светланы Яровой, руководителя департамента по работе с собственниками ASTERA, обычно торговые помещения занимают в БЦ от 15 до 400 кв. м, банковские отделения – 100–300 кв. м, под аптеку или аптечный пункт отводится 60–110 кв. м, под кафе и рестораны – от 100 до 1000 кв. м. Развлекательные заведения или дополнительные магазины иногда, если есть возможность, размещают на цокольных этажах. Ритейлеры, в свою очередь, подстраиваются под новые площадки. Как рассказала Юлия Качур, ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, не так давно сеть книжных магазинов «Республика» ввела новый формат – магазины от 50 до 200 кв. м, расположенные в офисных центрах. Тип магазина, в ассортименте товаров у которого не только книги, но и диски, оригинальные подарки, оказался востребованным в бизнес-центрах. Сегодня магазины «Республики» уже работают в «Метрополисе», Московском международном деловом центре «Москва-Сити», бизнес-парке «Крылатские холмы». В БЦ «Белая площадь» появился биомаркет – магазин по продаже биологически чистых продуктов питания. «У нас есть сейчас запрос от спа-центра, который хочет арендовать в ЦАО в БЦ класса Б+ или А площадь от 200 кв. м, – рассказывает Светлана Ярова. – Сетевые школы английского языка готовы рассматривать БЦ, расположенные недалеко от метро, с презентабельной входной группой либо с отдельным входом». Также есть примеры размещения в офисных центрах мебельных магазинов – кухни «Мария» в БЦ на Земляном Валу, «Офисная мебель» в одном из БЦ класса Б и др. «На наши объекты часто приходят такие нетипичные арендаторы, как фитнес-центры и клубы йоги. Например, в одном бизнес-центре у нас есть боксерский клуб, – сообщает Алексей Сигал, управляющий партнер Black Stone Keeping Company. – Боксерские клубы – это новое отдельное направление фитнеса, набирающее популярность. Сейчас в Европе наблюдается большой интерес к боксерским клубам». Впрочем, Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, утверждает, что некорректно было бы называть фитнес-клубы новой группой арендаторов, они арендовали площади в БЦ и раньше. Полноценные фитнесклубы (просторные по площади, а не просто «тренажерки», в некоторых случаях даже с бассейном и зоной спа) есть в БЦ «Ситидел», «Омега плаза», «Романов Двор». Однако, как считает Алан Гацунаев, наличие фитнес-клуба в составе БЦ в связи с пропагандируемым в Москве здоровым образом жизни скоро может стать краеугольным камнем дальнейшего развития рынка офисных зданий в Москве. А вот центр йоги действительно пока является нетипичным арендатором для офисного центра. Недавно именно таким арендатором обзавелся бизнес-центр «Метрополис». «Идею взять площади в офисном блоке «Метрополиса» арендатору подсказали мы, – говорит Юлия Качур. – Центру выгодно арендовать помещение в бизнес-центре такого уровня, как "Метрополис"». Йога сегодня – модное увлечение, и определенная часть сотрудников, чьи компании арендуют помещения в БЦ, наверняка станет посещать эти занятия. Кроме того, «Метрополис» расположен рядом с метро, в окружении большого жилого массива. «В одном из наших объектов мы хотим сдать помещение под сквош, – говорит Алексей Сигал. – Эта игра очень распространена в англо-саксонских странах, там это практически национальный вид спорта. У нас в последнее время тоже появляются поклонники сквоша. Зал для этой игры очень легко оборудуется, необходимы лишь высокие потолки». Таких арендаторов, как спортзалы, интересуют в основном подвальные помещения. Для подобных клубов наличие окон не важно. Для них важно кондиционирование и душ. У центров йоги также минимальный набор требований к помещению: им нужен open space, раздевалка и душ. Поэтому, предупреждают эксперты, собственнику следует учитывать специфику новых арендаторов, чтобы обеспечить их водопроводом, необходимым количеством электроэнергии и прочим. Так, салоны красоты потребляют гораздо больше энергии, чем, скажем, центры йоги или школы танцев и другие оздоровительные практики. Причем последние готовы занимать не только первые этажи, а и конкурировать с «родными» арендаторами БЦ, оплачивая достаточно высокую арендную ставку. Массаж с доставкой в офис. Современный человек на работе в бизнесцентре проводит больше времени, чем дома. Хорошо это или плохо, но офис становится вторым домом. А что должно быть дома? Возможность вкусно поесть, попить чаю в комфортной обстановке, расслабиться. Кафе и рестораны в БЦ это позволяют. А для кого-то лучший отдых – это спорт. Значит, офис должен предоставить услуги фитнес-центра. Для женщин в БЦ важно наличие салона красоты. Как рассказал Алексей Сигал, в последнее время популярной в БЦ становится такая услуга, как экспресс-массаж. Массажный кабинет арендует помещение в бизнес-центре, но помимо этого мобильные массажисты ходят по офисам и предлагают сделать сотрудникам 15-минутный массаж. Сейчас на офисном рынке вакантных площадей с избытком. Собственник понимает, что при прочих равных условиях выигрывает тот, у кого наиболее комфортные условия для арендаторов. Чем больше услуг арендодатель предоставляет своим клиентам, тем легче ему будет их удержать. «Мы пытаемся предоставить нашим арендаторам как можно больше различных сервисов – от бронирования билетов до массажа, от фитнес-центра до салона красоты, – говорит Алексей Сигал. – В наших БЦ такие арендаторы занимают площадь около 900 кв. м, что составляет около 2% общей арендной площади». Не стоит забывать и о том, что помимо прочего ритейлеры и другие нетрадиционные арендаторы платят большую ставку аренды. Поэтому идея использования низколиквидных площадей под сдачу различным нетипичным арендаторам может выглядеть весьма привлекательно для собственника. Ярким примером является БЦ «Женева Хаус», расположенный в самом центре города – на Петровке, в котором помещения для ритейла на первом и втором этажах предлагаются по ставке $3–3,5 тыс./кв. м в год, в то время как офисные площади сдаются в среднем по $1–1,1 тыс./кв. м. Фейсконтроль для арендатора. Состав ритейлеров бизнес-центра, как отмечает Максим Жуликов, зависит от местоположения объекта, инфраструктуры района, размера здания и в неменьшей степени от видения концепции БЦ владельца, его желания предоставлять определенный спектр услуг арендаторам. «Размещение сувенирного магазина в БЦ – не самый лучший вариант, если это, конечно, не Арбат, – говорит Максим Жуликов. – Если в округе много ресторанов, может, имеет смысл сделать что-то другое. Если арендатором первого этажа будет спа-клуб, фитнес или йога, необходимо сделать для него собственный вход, чтобы, например, люди с ковриками для йоги под мышкой и в спортивной одежде для занятий не смущали своим появлением офисных клерков». Необходимо соблюдать и определенный «этический» принцип, скажем, чтобы в лобби из мрамора не могли развернуть торговлю сковородками мелкие ритейлеры. Важно понимать, указывают специалисты, что, приводя к себе в БЦ нетипичного арендатора, можно столкнуться с тем, что его посетители могут не соответствовать уровню БЦ. Поэтому имеет смысл заранее выяснить уровень целевой аудитории арендатора. Подписав договор с арендатором, будет уже сложно фильтровать приходящих. «Стремление сдать каждый свободный клочок офисной площади, не изучив арендатора, может привести к ошибкам, – предостерегает Алексей Сигал. – У некоторых тренинговых компаний есть программы, которые моделируют нестандартные ситуации. Например, они предлагают своим слушателям на время «превратиться» в бомжей или мужчинам надеть женскую одежду и сделать маникюр. Если люди в таком облике начнут бродить по офису, это будет сильным ударом по имиджу БЦ. С другой стороны, тренинги по повышению квалификации, куда люди ходят в костюмах и галстуках, абсолютно безопасны для имиджа офиса». Арендатор, в свою очередь, тоже внимательно изучает бизнес-центр, в котором собирается арендовать площадь. Как рассказала Юлия Качур, прежде чем снять помещение в БЦ, арендатор должен просчитать, насколько востребован будет его формат. Зачем бизнес-центру салон красоты? Как отмечает Павел Яншевский, для бизнес-центра наличие обширной инфраструктуры, безусловно, является плюсом. Но на ставки аренды офисных площадей или заполняемость проекта такие вещи напрямую не влияют, только косвенно, через повышение лояльности сотрудников компаний к такому зданию. Сегодня бизнес-центры зачастую формируют целые офисные кварталы со своей атмосферой, со своей целевой клиентурой и с жесткой необходимостью обеспечивать офисных «жителей» всем необходимым. По словам Светланы Яровой, все крупные БЦ так или иначе имеют в своем составе нестандартных арендаторов, которых презентуют как изюминку проекта. «Появление в БЦ нетипичных арендаторов – это, безусловно, тренд, новое направление на рынке, – говорит Юлия Качур. – Сегодня многим арендаторам надоело «сидеть на улице», надоел стритритейл. Ритейлеры осваивают новый для себя формат. Собственники же, в свою очередь, отдают большую площадь (порой в два раза больше, чем в прежние годы) ритейлерам и нетипичным арендаторам, понимая, что это сделает бизнес-центр более живым, более интересным, да и принесет значительную прибыль». Так, по словам Алексея Сигала, компания BlackStone собирается в своих БЦ увеличить площади под ритейл. Рассматривается возможность выделить для этого часть мест общего пользования, а также помещения с низким уровнем инсоляции. Появление в БЦ нетипичных арендаторов Алан Гацунаев связывает с двумя причинами. Первая – желание профессиональных девелоперов обеспечить своих офисных арендаторов максимумом полезных услуг, увеличив тем самым конкурентоспособность своих объектов. Вторая – последствия финансового кризиса, когда девелоперы стремились к заполнению пустующих площадей любыми способами. Сегодня услуги нетипичных арендаторов становятся типичными для БЦ. Кризис повлиял на лояльность собственников, они готовы сдавать площади тем арендаторам, которых не пустили бы в БЦ раньше. Как полагают эксперты, нетипичные арендаторы пришли в бизнес-центры всерьез и надолго. Фитнес-клубы, салоны красоты, кафе и ресторанчики в составе бизнес-центра, с одной стороны, являются экономически выгодными как для своих хозяев, так и для собственников помещений, а с другой, создают условия для максимально комфортного пребывания сотрудников в офисе, оказывая тем самым благоприятное влияние на имидж БЦ. Поэтому даже в том случае, если вновь наступит дефицит офисных площадей, собственники не откажутся от нетипичных арендаторов.

Тяжелый рынок

ОМЕГА ПЛАЗА 2009
Информационная служба "Омега Плаза": 11 февраля 2009 года

В 2009 году на рынок выйдет около 1,5 млн кв. м. офисных площадей, говорится в исследовании "Knight Frank". Общее замедление экономики, недостаток поступающей валютной выручки и ухудшение ситуации с занятостью приведут к дальнейшему снижению спроса на офисную недвижимость. В 2008 г. объем качественных офисных помещений в Москве достиг 8,9 млн кв. м. При этом показатель обеспеченности офисными площадями на тысячу жителей (0,85 кв. м.) остался ниже среднеевропейского уровня, однако по итогам 2008 г впервые было зафиксировано отставание объемов поглощения от ввода новых площадей.

Возросла доля вакантных площадей. Новые бизнес-центры открывались на 50-70% незаполенными, например, «Военторг», БЦ «Омега Плаза» и другие качественные офисные здания. В IV квартале 2008 г. на рынок вышло большое число предложений по субаренде, из-за сокращения потребности компаний в офисных площадях. Основной объем предложений по субаренде приходится на бизнес-центры класса А и лучшие объекты класса В+ (Citydel, «Башня на Набережной», «Павелецкая плаза» и др.)Под влиянием роста рынка субаренды конкуренция между первичным и вторичным рынком офисных помещений обострилась. Слабый спрос со стороны корпоративного сектора вынудил девелоперов снижать ставки аренды на 30-50% к докризисному уровню. При этом наиболее привлекательные условия аренды получали активные арендаторы при аренде больших (от 5000 кв. м.) блоков. В 2008 г. зафиксированы две рекордные сделки по аренде офисных площадей. Компания ТНК-BP в 2 этапа (в I и во II квартале 2008 г.) арендовала 48 600 кв. м. в бизнес-парке «Западные ворота» Другой крупнейшей сделкой стала аренда 55 000 кв. м. Сбербанком в бизнес-центре «Южный порт».

Несмотря на снижение ставок, объекты заполняются медленно, число сделок на офисном рынке невелико. Возникающие сложности с исполнением своих долговых обязательств заставляет девелоперов стимулировать спрос и предоставлять различные скидки и бонусы арендаторам – помещения с выполненной стандартной отделкой, уменьшение или отмена запрашиваемого депозита по сделке, льготные условия по индексации арендных ставок. Девелоперы все чаще выставляют объекты на продажу в целях привлечения финансирования. Однако спрос пока не соответствует возросшему предложению, в результате число сделок по продаже площадей ограничено. На 2009 г. к вводу запланировано большое число крупных качественных проектов. Рост предложения будет сдерживаться возможным переносом сроков сдачи особенно по крупным проектам из-за сложностей с привлечением финансирования. Всего на рынок выйдет около 1,5 млн кв. м. офисных площадей. Продолжится рост рынка субаренды. В первом полугодии 2009 г. объем такого предложения достигнет 150 000 кв. м., из которых 70% придется на помещения класса А.

Сделки по аренде будут заключаться не из-за роста бизнеса компаний, а в связи с переездом в лучший офис с готовой отделкой на сравнимых коммерческих условиях (по сравнению с действующими), или в связи с переездом в объекты класса В с целью экономии. В первой половине 2009 г. негативные тенденции на рынке сохранятся – арендные ставки продолжат снижение, а уровень вакантных площадей будет высоким (15% для бизнес-центров класса А, 18% для класса В. Рынок продаж должен активизироваться после того, как уровень цены достигнет справедливого с точки зрения покупателей уровня.

Падение спроса на Shell and Core

ОМЕГА ПЛАЗА 2009
Информационная служба "Омега Плаза": 6 февраля 2009 года

Нынешние арендаторы – сплошная головная боль для собственников помещений. Они играют на понижение арендных ставок, требуют преференций и не хотят даже слышать слово "shell&core" ( От англ. "ядро в скорлупе" - шелл энд кор - помещения под чистовую отделку, с последующей передачей арендатору для производства ремонтных работ собственными силами и за свой счет, с частичной компенсацией ввиде арендных каникул). Собственники даже наиболее популярных Московских БЦ, включая Омегу Плазу перестали быть сильной стороной, потеряв возможность диктовать условия на переговорах, как это было ранее. Чтобы рассчитываться с банками, девелоперам нужно сдавать объекты. А доля вакантных площадей тем временем неуклонно растет (в настоящее время в среднем по рынку на 15%, по данным Praedium ONCOR International). Ситуация осложняется тем, что «голые стены» (большая часть площадей сдается в состоянии shell&core) сегодня спросом не пользуются. Желание арендаторов предельно конкретизированы: разумные цены и офис, полностью готовый к работе.

Сдать в аренду офисные помещения в состоянии shell&core фактически нереально, признаются эксперты. Ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов подтверждает: «За последнее время сделки с помещениями в стадии shell&core сошли на нет». Для многих собственников это стало неожиданностью. «Быстрее сориентировались те, кто прошел кризис десятилетней давности, – говорит Максим Жуликов. – Они сразу предложили арендаторам скидку 30–35% и офисы, полностью готовые к работе – то есть с отделкой, получив тем самым конкурентное преимущество». Со временем стали подтягиваться и другие девелоперы. «После тяжелых раздумий большинство принимает решение о финансировании: делают отделку за свой счет или компенсируют арендаторам расходы на ремонтные работы», – рассказывает директор по развитию Архитектурной Фабрики Forma Group Катерина Дмитриева. Схемы предлагаются разные. В «Крылатских Холмах», например, в настоящий момент сдаются блоки с отделкой (прямая аренда) и без. На площади shell&core собственники готовы предоставить скидку или арендные каникулы. «Условия оговариваются в каждом конкретном случае», – пояснил менеджер по продажам этого БЦ. В другом бизнес центре – «Омега-плазе» – офисы сдаются без отделки. Однако владельцы предлагают свою строительную бригаду и готовы компенсировать $120 с каждого квадратного метра в течение года (сами собственники позиционируют БЦ как класс А).

«Самые большие арендные каникулы, о которых я слышала, – это 9 месяцев», – говорит об условиях Катерина Дмитриева. Максим Жуликов утверждает, что в последнее время появились предложения интересней – в качестве компенсации собственники готовы освободить арендаторов от аренды на целый год. «Но это, конечно, касается долгосрочных контрактов», – уточняет г-н Жуликов. Вовсю сдаются офисы с отделкой, которые оставили прежние арендаторы. Это касается зданий и А, и В-класса. Новые арендаторы въезжают, фактически ничего не меняя. Времена дорогих и тем более избыточных дизайнерских решений прошли, объясняют этот тренд эксперты, сейчас никого не интересуют стеклянные перегородки с жидкокристаллическими элементами. Даже известные компании, сокращая расходы, довольствуются малым – лишь бы пережить непростые времена. Это подтвердили и в бизнес-центре «Павловский». «Есть блоки с отделкой – бывший арендатор делал ремонт полгода назад», – сообщил менеджер по продажам БЦ «Павловский». Однако далеко не все собственники готовы сесть за стол переговоров и пойти на серьезные скидки. «Ожидания многих девелоперов завышены, далеко не все помещения с отделкой сдаются по адекватным ценам», – соглашается Максим Жуликов. «Наибольшая гибкость характерна для владельцев офисов класса В, – считает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International. – Что касается крупных девелоперов и собственников площадей класса А, то они в основном ждут своего часа: арендные ставки резко не снижают, готовы делать ремонт под арендатора, но с соответствующим повышением ставки аренды».

Нежелание арендаторов связываться с ремонтом более чем понятно. В офисах shell&core нет ни коммуникаций (только вертикальные сети), ни перегородок – нет ничего. А арендаторы в большинстве неспециалисты в области строительства и дизайна. Не надо забывать и о том, что стоимость отделки – это пара годовых сумм по аренде, и выкладывать эти деньги в условиях экономической нестабильности никто не хочет. Не в пользу shell&core и общие рыночные тренды. «Отделочные материалы в отличие от бетона и металла в цене не падают, – говорит Максим Жуликов. – Наоборот, доллар растет, и стоимость ремонта в среднем увеличивается. Кто захочет платить еще по $800 за квадратный метр за отделку». Новые условия избавляют арендаторов от лишней головной боли. Нет никакой необходимости теперь наращивать непрофильные для себя проджект-менеджерские и строительные подразделения. Кроме того, ремонт и отделка занимали не меньше 4–6 месяцев, а арендаторы, подписывая договор, хотят работать немедленно. «Есть большие сложности, связанные со списанием этих трат с точки зрения бухгалтерской отчетности, поскольку речь идет не о собственном, а арендуемом помещении», – добавляет Катерина Дмитриева. Тем не менее остается определенный узкий круг арендаторов, готовых инвестировать средства в отделку. «Чаще всего подобные компании одобрили бюджет в докризисные времена либо относятся к секторам экономики наименее пострадавшим от снижения деловой активности за последние полгода, – говорит старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений компании CB Richard Ellis Марина Моргунова. – Речь идет об уникальных и дорогостоящих проектах, реализуемых в бизнес-центрах класса А».

Девелоперы режут бизнес-центры Тем временем сложная финансовая ситуация заставляет девелоперов и арендаторов сокращать затраты на отделку помещений. Если до кризиса нормальным считалось тратить на ремонт в бизнес-центрах класса А $1000–1500/кв. м, то сейчас – от $550/кв. м. Бюджет на отделку в классе В сейчас составляет от $250/кв. м, цена до кризиса – $700–800/кв. м. Всерьез рассматриваются экономичные решения: укладка паркета, линолеум вместо паркетной доски или ковролина, дешевая российская мебель вместо немецкой или итальянской. Как бы в погоне за оптимизацией девелоперы не переусердствовали, беспокоятся эксперты. Экономия экономией, но бизнес-центр должен оставаться конкурентоспособным, а об этом, по мнению Катерины Дмитриевой, думают далеко не все: «Естественно, делая отделку за свой счет, девелоперы пытаются экономить и закладывают решения, которые у них же по Tenant’s Manual, будь они арендатором, не прошли». «Чтобы выдать свой бизнес центр как готовый, некоторые девелоперы (особенно в классе В) делают не отделку, а только ее видимость, – говорит один из арендаторов офисного центра класса B. – Так что арендаторов ждут большие сюрпризы: проблемы со звукоизоляцией, отсутствие систем вентиляции и кондиционирования и др.». Стандартная отделка, особенно если это делается без проекта, визуализаций и дизайна, будет выглядеть как очень простой ремонт в НИИ, БЦ класса С.

Также сегодня девелоперы принимают антикризисные решения – делят этажи на блоки по 100–150 м. «Сдать такой бизнес-центр сейчас проще, – утверждает Катерина Дмитриева. – Однако есть у такого подхода и минусы. Очень сложно сделать нарезку помещений так, чтобы она в будущем устроила арендатора, особенно если он переехал из класса А. Кроме того, все решения принимаются для виртуального арендатора, поэтому результат будет как «средняя температура по больнице». В дальнейшем, по мнению Марины Моргуновой, наиболее востребованной станет схема, при которой отделку помещений в стадии shell&core будет производить арендодатель «под конкретного клиента» за свой счет. На ее взгляд, это будет наиболее популярной тенденцией рынка офисной недвижимости Москвы в ближайшее время. «Говорить о правилах сейчас сложно, девелоперам нужно выкарабкиваться, а вот затем они перейдут на новые условия: будут предлагать типовую отделку под конкретного клиента, а те при желании смогут доплачивать за отделку сами», – заключает Максим Жуликов. Сдать в аренду БЦ в состоянии shell&core фактически нереально, признаются эксперты. Ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов подтверждает: «За последнее время сделки с помещениями в стадии shell&core сошли на нет». Для многих собственников это стало неожиданностью. «Быстрее сориентировались те, кто прошел кризис десятилетней давности, – говорит Максим Жуликов. – Они сразу предложили арендаторам скидку 30–35% и офисы, полностью готовые к работе – то есть с отделкой, получив тем самым конкурентное преимущество». Со временем стали подтягиваться и другие девелоперы. «После тяжелых раздумий большинство принимает решение о финансировании: делают отделку за свой счет или компенсируют арендаторам расходы на ремонтные работы», – рассказывает директор по развитию Архитектурной Фабрики Forma Group Катерина Дмитриева. Схемы предлагаются разные. В «Крылатских Холмах», например, в настоящий момент сдаются блоки с отделкой (прямая аренда) и без. На площади shell&core собственники готовы предоставить скидку или арендные каникулы. «Условия оговариваются в каждом конкретном случае», – пояснил менеджер по продажам этого БЦ. В другом бизнес центре – «Омега-плазе» – офисы сдаются без отделки. Однако владельцы предлагают свою строительную бригаду и готовы компенсировать $120 с каждого квадратного метра в течение года (сами собственники позиционируют БЦ как класс А).

«Самые большие арендные каникулы, о которых я слышала, – это 9 месяцев», – говорит об условиях Катерина Дмитриева. Максим Жуликов утверждает, что в последнее время появились предложения интересней – в качестве компенсации собственники готовы освободить арендаторов от аренды на целый год. «Но это, конечно, касается долгосрочных контрактов», – уточняет г-н Жуликов. Вовсю сдаются офисы с отделкой, которые оставили прежние арендаторы. Это касается зданий и А, и В-класса. Новые арендаторы въезжают, фактически ничего не меняя. Времена дорогих и тем более избыточных дизайнерских решений прошли, объясняют этот тренд эксперты, сейчас никого не интересуют стеклянные перегородки с жидкокристаллическими элементами. Даже известные компании, сокращая расходы, довольствуются малым – лишь бы пережить непростые времена. Это подтвердили и в бизнес-центре «Павловский». «Есть блоки с отделкой – бывший арендатор делал ремонт полгода назад», – сообщил менеджер по продажам БЦ «Павловский». Однако далеко не все собственники готовы сесть за стол переговоров и пойти на серьезные скидки. «Ожидания многих девелоперов завышены, далеко не все помещения с отделкой сдаются по адекватным ценам», – соглашается Максим Жуликов. «Наибольшая гибкость характерна для владельцев офисов класса В, – считает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International. – Что касается крупных девелоперов и собственников площадей класса А, то они в основном ждут своего часа: арендные ставки резко не снижают, готовы делать ремонт под арендатора, но с соответствующим повышением ставки аренды».

Нежелание арендаторов связываться с ремонтом более чем понятно. В офисах shell&core нет ни коммуникаций (только вертикальные сети), ни перегородок – нет ничего. А арендаторы в большинстве неспециалисты в области строительства и дизайна. Не надо забывать и о том, что стоимость отделки – это пара годовых сумм по аренде, и выкладывать эти деньги в условиях экономической нестабильности никто не хочет. Не в пользу shell&core и общие рыночные тренды. «Отделочные материалы в отличие от бетона и металла в цене не падают, – говорит Максим Жуликов. – Наоборот, доллар растет, и стоимость ремонта в среднем увеличивается. Кто захочет платить еще по $800 за квадратный метр за отделку». Новые условия избавляют арендаторов от лишней головной боли. Нет никакой необходимости теперь наращивать непрофильные для себя проджект-менеджерские и строительные подразделения. Кроме того, ремонт и отделка занимали не меньше 4–6 месяцев, а арендаторы, подписывая договор, хотят работать немедленно. «Есть большие сложности, связанные со списанием этих трат с точки зрения бухгалтерской отчетности, поскольку речь идет не о собственном, а арендуемом помещении», – добавляет Катерина Дмитриева. Тем не менее остается определенный узкий круг арендаторов, готовых инвестировать средства в отделку. «Чаще всего подобные компании одобрили бюджет в докризисные времена либо относятся к секторам экономики наименее пострадавшим от снижения деловой активности за последние полгода, – говорит старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений компании CB Richard Ellis Марина Моргунова. – Речь идет об уникальных и дорогостоящих проектах, реализуемых в бизнес-центрах класса А».

Тем временем сложная финансовая ситуация заставляет девелоперов и арендаторов сокращать затраты на отделку помещений. Если до кризиса нормальным считалось тратить на ремонт в бизнес-центрах класса А $1000–1500/кв. м, то сейчас – от $550/кв. м. Бюджет на отделку в классе В сейчас составляет от $250/кв. м, цена до кризиса – $700–800/кв. м. Всерьез рассматриваются экономичные решения: укладка паркета, линолеум вместо паркетной доски или ковролина, дешевая российская мебель вместо немецкой или итальянской. Как бы в погоне за оптимизацией девелоперы не переусердствовали, беспокоятся эксперты. Экономия экономией, но бизнес-центр должен оставаться конкурентоспособным, а об этом, по мнению Катерины Дмитриевой, думают далеко не все: «Естественно, делая отделку за свой счет, девелоперы пытаются экономить и закладывают решения, которые у них же по Tenant’s Manual, будь они арендатором, не прошли». «Чтобы выдать свой бизнес центр как готовый, некоторые девелоперы (особенно в классе В) делают не отделку, а только ее видимость, – говорит один из арендаторов офисного центра класса B. – Так что арендаторов ждут большие сюрпризы: проблемы со звукоизоляцией, отсутствие систем вентиляции и кондиционирования и др.». Стандартная отделка, особенно если это делается без проекта, визуализаций и дизайна, будет выглядеть как очень простой ремонт в НИИ, БЦ класса С. Также сегодня девелоперы принимают антикризисные решения – делят этажи на блоки по 100–150 м. «Сдать такой бизнес-центр сейчас проще, – утверждает Катерина Дмитриева. – Однако есть у такого подхода и минусы. Очень сложно сделать нарезку помещений так, чтобы она в будущем устроила арендатора, особенно если он переехал из класса А. Кроме того, все решения принимаются для виртуального арендатора, поэтому результат будет как «средняя температура по больнице». В дальнейшем, по мнению Марины Моргуновой, наиболее востребованной станет схема, при которой отделку помещений в стадии shell&core будет производить арендодатель «под конкретного клиента» за свой счет. На ее взгляд, это будет наиболее популярной тенденцией рынка офисной недвижимости Москвы в ближайшее время. «Говорить о правилах сейчас сложно, девелоперам нужно выкарабкиваться, а вот затем они перейдут на новые условия: будут предлагать типовую отделку под конкретного клиента, а те при желании смогут доплачивать за отделку сами», – заключает Максим Жуликов.

Омега противостоит кризису, приглашая "Rambler" и "Связной"

ОМЕГА ПЛАЗА 2009
Информационная служба "Омега Плаза": 4 февраля 2009 года

Компании все чаще отказываются переезжать в новые офисы по договорам аренды, заключенным до осени 2008 года. От аренды 45,4 тыс. кв. м в бизнес-центре "Западные ворота" отказалась ТНК-ВР (соглашение было подписано в марте 2008 года, а переезд был намечен на эту весну). В этой связи, для компаний Rambler Media и "Связной", переезжающим в бизнес-центр "Омега Плаза", был предложен 40-процентный дисконт по арендным платежам, что позволило успешно завершить сделку. ТНК-ВР не собирается переезжать в новый офис в бизнес-центре "Западные ворота", который располагается в 7 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Об этом рассказали несколько источников в компании. Переезд был запланирован на март — апрель этого года. "В ноябре в ТНК-ВР сократили 390 человек и закрыли 200 вакансий, после чего стало ясно, что такие площади в "Западных воротах" нам не нужны, вполне хватает старого офиса на Новом Арбате", — пояснил собеседник. Компания хотела бы расторгнуть договор, однако тогда ей придется платить огромную неустойку. Среди возможных вариантов решения вопроса ТНК-ВР рассматривает как существенное сокращение арендуемых площадей (сейчас договор предусматривает аренду 45,4 тыс. кв. м), так и сдачу офисов в субаренду, пишет «Коммерсантъ».

Управляющий директор Jones Lang LaSalle (консультирует собственников "Западных ворот") Владимир Пинаев подтвердил факт соответствующих переговоров между ТНК-ВР и владельцем бизнес-центра — девелоперской компанией "Центурион". Господин Пинаев отмечает, что стандартно штраф за расторжение договора предусматривает выплату неустойки собственнику помещений в размере годовой арендной платы. При цене аренды 1 кв. м около $550 в год штраф ТНК-ВР может составить примерно $25 млн. Кризис обострил отношения между владельцами офисов и арендаторами. Так, владелец бизнес-центра "Павелецкая тауэр" турецкая Enka подала в арбитражный суд Москвы иск на авиакомпанию "Сибирь" о неисполнении обязательств по договорам аренды на общую сумму $1,52 млн. Партнер S.A. Ricci / King Sturge Павел Яншевский говорит, что причиной спора стал отказ арендатора платить завышенные ставки и нежелание собственника пересматривать условия контракта. В октябре 2008 года IT-компания IBS и вовсе разорвала предварительный договор с "Дон-Строем" по аренде 36,8 тыс. кв. м в комплексе Nordstar Tower, так как девелопер отказался снижать ставку аренды (договор предусматривал ежегодную плату $36,8 млн). В компаниях, заключивших в 2007-2008 годах крупнейшие сделки по аренде офисов — Сбербанке, Deloitte, PricewaterhouseCoopers, "Яндексе", "Видео Интернешнл", заверили, что пока довольны условиями контрактов.

В ближайший год многие арендные соглашения, заключенные до осени 2008 года, могут быть расторгнуты, опасаются консультанты. По словам господина Яншевского, сейчас пересматриваются ставки по нескольким контрактам. Так, интернет-холдинг Rambler Media, подписавший с девелоперской компанией Placon предварительный договор аренды около 6 тыс. кв. м в бизнес-центре "Омега Плаза", получает дисконт почти в 40% — изначально установленная ставка снижается до $500 за 1 кв. м с учетом НДС и эксплуатационных расходов. "Такие же послабления получает и "Связной", который намерен переехать в офис на 10 тыс. кв. м в "Омега Плаза"", - добавляет господин Яншевский. "Сейчас сумма $1 тыс. за 1 кв. м считается заоблачной", — добавляет он. Владимир Пинаев соглашается с этими цифрами, отмечая, что стоимость аренды офисов класса А в центре Москвы снизилась до $750-850 за 1 кв. м в год, а за МКАД в таком объекте, как "Западные ворота", — до $550. По словам господина Яншевского, к лету арендные ставки могут снизиться еще на 30%.

БЦ "Омега Плаза" выставлен на продажу единым лотом

ОМЕГА ПЛАЗА 2008
Информационная служба "Омега Плаза": 18 ноября 2008 года

Новосибирское ООО «Учет» утвердило концепцию своего единственного девелоперского проекта — комплекса Sun City стоимостью свыше $150 млн, который строится на площади Маркса. О том, что «Учет» утвердил название, концепцию и базовую планировку будущего многоцелевого комплекса, вчера рассказал директор девелоперской компании Роман Игнатов. По его словам, общая площадь Sun City на площади Маркса составит 90 тыс. кв. м, из которых 32 тыс. кв. м будет отдано в аренду торговым предприятиям, еще на 14 тыс. кв. м разместятся офисы. Общее число парковочных мест более 1 тыс, пишет «Коммерсантъ».

Концепцию комплекса разработала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. По словам директора отдела стратегического консалтинга международной компании Евгения Попова, была поставлена задача сделать объект, в котором были бы сбалансированы все основные составляющие: «В Sun City сознательно отведена большая роль развлекательной части. Кроме того, основной упор сделан на «якоря» с крупноформатными объектами, которые в совокупности должны занять около 60% всей арендной зоны. Они, конечно, будут приносить владельцам меньше денег в пересчете на квадратный метр, но для покупателей такой комплекс интересней, да и стабильность платежей у крупных операторов выше».

Пока точно известен только один будущий арендатор Sun City. Мультиплекс и кинотеатр по технологии IMAX собирается открыть «АртСайнс Синема Дистрибьюшн». По словам коммерческого директора и совладельца компании Галыма Саинова, в Sun City появится комплекс интерактивных развлечений «Транс-форс» или панорамный кинотеатр. Кроме того, Sun City может стать первым торгово-развлекательным центром в Новосибирске с фитнес-центром и бассейном, арендатору этого профиля отведено свыше 2,5 тыс. кв. м. Роман Игнатов утверждает, что предварительная договоренность с оператором этого направления уже достигнута. Правда, компанию-партнера он не назвал. Общий объем инвестиций в проект не раскрывается. Эксперты оценивают их не менее чем в $150 млн. В «Учете» уверяют, что пока не испытывают проблем с финансированием. Помимо собственных средств компания располагает кредитом НБК-Банка и «Народного банка Казахстана» в размере $65 млн.

По данным директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, сегодня большинство девелоперов, работающих на площади Маркса, заморозили проекты или резко сбавили темпы строительства. Больше месяца незаметно никаких работ на стройплощадке «Капитала» (девелопер — столичная ADG Group), явно замедлился темп возведения «Версаля» (торговый центр начала строить дочерняя компания Собинбанка, который недавно был приобретен структурой Газпромбанка), «Омега Плаза» (НСК) выставлена на продажу. Госпожа Ермолаева считает, что если у «Учета» не будет проблем с финансированием, то компания может сэкономить на строительстве: ожидаемое резкое сокращение объемов строительства в будущем году должно привести к снижению цен на стройматериалы. Правда, управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков полагает, что «Учету» вряд ли удастся много сэкономить на стройматериалах, поскольку значительный объем работ уже выполнен. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на начало 2010 года.

Омега. Удобство транспортной доступности - ключ к успеху.

ОМЕГА ПЛАЗА 2007
Информационная служба "Омега Плаза": 4 июня 2007 года

Идеальное месторасположение для ТЦ – многополосная автомагистраль городского значения, с собственным съездом и трафиком от 25 тыс. автомашин в сутки. Ключевой параметр «удобства» – возможность легко подъехать к ТЦ с любой стороны. Немалую роль играет и просматриваемость объекта с прилегающих трасс. Подъездные пути характеризуют один из главных факторов оценки торгового центра – транспортную доступность. Как правило, эта характеристика включает в себя целый ряд базовых параметров и понятий, ни один из которых нельзя упускать из виду. Но всегда ли они зависят от девелопера? Прежде всего на удобные подъезду к объекту девелоперу следует ориентироваться еще на стадии выбора земельного участка. Идеальная дислокация для ТЦ, такого, как например Омега-Плаза, считает начальник отдела исследований торговых площадей CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова, – многополосная проездная дорога городского значения, со специально оформленным съездом и трафиком не менее 25 тыс. автомобилей в сутки. «Основной параметр «удобства» – возможность легко подъехать к ТЦ с любой стороны. Немалую роль играет и просматриваемость объекта с прилегающих трасс. Тот же «Европарк» прекрасно виден с Рублевки, но не заметен с МКАД. Впрочем, четко выделяться на фоне окружающей среды должен не только сам ТЦ, но и подъезды к его паркингу. «Гвоздь» на Волоколамке замечательно виден с МКАД, но с первого раза сложно понять, как туда заехать, – вспоминает Нина Новикова. – Не менее хитрый путь заезда у «Вэйпарка» на 71­м км МКАД – через бензоколонку. К тому же многоуровневая парковка полностью заслонила из вида сам ТЦ».

По мнению коммерческого директора DVI Group Марины Малахатько, в настоящее время транспортная доступность торгового центра определяется следующими параметрами: «Это количество дорог, ведущих к ТЦ (так в БЦ Омега это въезд с ТТК и набережной), качество трасс, наличие удобного, правильно организованного заезда на парковку и территорию ТЦ, а также доступность для любых видов транспорта. Для объектов на крупных загородных трассах доминирующее значение имеет автомобильная доступность, а для расположенных в центре города – пешеходная».Помимо прямой пешеходной доступности для ТК на крупной магистрали желательно наличие транспортных развязок. На данный момент реальность такова, что девелопер даже суперрегионального объекта редко может самостоятельно улучшить дорожные условия вокруг своего ТЦ. Собственник ТРЦ «Мега­Теплый стан» на МКАД в свое время немало удивил конкурентов, открыв второй съезд с Калужского шоссе, а впоследствии построив дополнительную транспортную развязку и для второй «Меги» в Химках. Подобные начинания эксперты рынка оценивают от $500 тыс. до нескольких миллионов. «Но стабильно высокая загруженность Ленинградского шоссе затрудняет движение потенциальных покупателей к «Меге», несмотря на явные удобства подъездных путей и огромный паркинг», – комментирует вице­президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Одновременно, по мнению Нины Новиковой, в ТРЦ «Мега Теплый Стан» не слишком удались круговые развязки на прилегающей к зданию территории.

В целом загруженность дороги – безусловный плюс для ТЦ, поскольку это увеличивает вероятность так называемых импульсных, спонтанных покупок. «Но перегруженность магистрали, несомненно, минус: в пробках водитель нервничает и торопится мимо торговых объектов. Кардинально решить проблему подъездов можно только путем строительства новых развязок. Помогают и дорожные знаки, размещение указателей. Все это должно согласовываться с властями, да и вообще процесс организации движения стоит адресовать автоинспекции, а не девелоперам», – заключает директор Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ» Андрей Бушин. К примеру, на Рублевке, где расположен «Европарк» и ряд других комплексов, интенсивное движение не только затрудняет подъезд к ТЦ, но и психологически побуждает потенциального покупателя «проскочить» это место, не обращая внимания на торговые объекты. «Строительство дорог практически несовместимо с экономикой проекта торгового центра, поэтому наличие подъездных путей к участку – жизненная необходимость для такого проекта», – замечает руководитель отдела консалтинга компании «Магазин магазинов» Илья Кузнецов. Так, по оценкам ряда экспертов, эстакада в Химках, в дополнение к основному подъезду с Ленинградского шоссе, стоила «Меге» около $5 млн. А по некоторым площадкам вдоль питерской кольцевой дороги достаточно опытные девелоперы более года не могут получить разрешение Росавтодора на строительство съездов для крупных ТРЦ, таких как "Omega Plaza" и ритейл­парков. «Не исключено, что таким образом лоббируются интересы других участков и застройщиков, в которых заинтересованы госстуктуры», – замечает Илья Шуравин.

На периферии и в центре. В целом крупные объекты на МКАД соответствуют большинству вышеперечисленных параметров, полагают консультанты. Но для ТК на периферии и в центре столицы требования по удобству досягаемости существенно различаются. Если объект построен на окраине, желательно, чтобы он был расположен на правой стороне дороги, при выезде из города, полагают в Jones Lang LaSalle. По данным УКНД «МИЭЛЬ­Недвижимость», негласное правило располагать ТЦ на так называемой «вечерней» стороне улицы дает увеличение продаж примерно на 15%. «Поэтому на МКАД целесообразнее размещать торговый комплекс на внешней стороне», – советует г­н Бушин. Между тем, специалисты компании «Магазин магазинов» считают, что удобство подъездных путей не всегда зависит от правой стороны по ходу движения. «При оценке местоположения участка важно не только его расположение относительно крупных магистралей, но и связь участка с ними, по примеру проекта МФК "Омега Плаза" в деловом квартале "Симоновский". К сожалению, ошибок, связанных с недооценкой этих факторов, в Москве предостаточно, – замечает Илья Кузнецов. – Не менее важно сопоставление местоположения участка, предназначенного под торговый центр, с расположением близлежащих жилых массивов: нередко это позволяет опровергнуть распространенную догму о «правой стороне»…». Нина Новикова называет ТРЦ «Фестиваль» в числе объектов с наиболее удачно организованной системой навигации: «В целом данный момент хорошо просчитан также у большинства «Рамсторов» и «Атриума»…». Между тем как раз «Фестивалю», стоящему на левой стороне Мичуринского проспекта, многие эксперты изначально прочили проблемы с таким местоположением. Но при ближайшем рассмотрении выяснилось, что именно такая дислокация весьма на руку.

Важное обстоятельство – близость разворота относительно основного потока машин в сторону ТЦ. Комментирует партнер компании S.A.Ricci / King Sturge Илья Шуравин: «В моей практике имеется пример, когда несколько арендаторов не решались «сесть» в большой ритейл­парк на Новорижском шоссе, проектируемый по ходу движения в Москву только из­за того, что ближайший разворот по ходу движения расположен примерно через 5 км! По их мнению, 1–2 км – это уже критично, а уж разворот через 5–10 км вообще отсекает возможность привлекать покупателей из Москвы и оставляет торговому центру только загородный поток». Именно по этому для развития проекта Омега Плаза была выбрана локация на пересечении основных магистралей, связывающих Автозаводскую и Павелецкую с центром города. «Основная дорога должна давать возможность для разворота без углубления в прилегающие спальные районы», – подтверждает заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Полина Жилкина. При организации транспортной схемы на территории участка торгового центра важно не только предотвратить пересечение посетительского и грузового потоков, но также исключить отсутствие левых поворотов. «Эти принципы одинаковы как для центральных объектов, так и для ТЦ на периферии», – поясняет Илья Кузнецов. Кроме того, крайне нежелательно сужение дороги: если на въезде три полосы, они должны сохраняться на протяжении всего маршрута.

Для удобного доступа к ТЦ в центре мегаполиса прилегающие автодороги должны иметь минимум 2–3 полосы движения в каждую сторону. Парковкой доставку не испортишь. Весь транспорт, подъезжающий к ТЦ, условно делится на легковые авто, малоканальные грузовики («Газели» и «бычки») и супермазы (фуры длиной от 12 м). Типичная проблема с логистикой на прилегающих дорогах и дублерах – это пересечение потоков покупателей и служб доставки. «Для оптимального трафика по прилегающей территории необходимо минимизировать пересечение потоков машин и грузовиков, особенно большегрузных фур, которых только у «якоря»­гипермаркета может быть от 300 до 800 в неделю и минимум 40 в день, – комментирует Полина Жилкина. – Для подвоза продукции к арендаторам необходимо организовать отдельный въезд. Если количество дебаркадеров рассчитано неверно, грузовики также забаррикадируют подъезды к ТЦ. Грамотная организация всех этих зон закладывается на этапе совместной работы со специалистами – проектировщиками «якорей»». Но, к сожалению, не все площадки позволяют эффективно организовать разгрузку. «Оптимально, если на подъездах к ТЦ, как в Омеге, есть круговое движение. При этом если в проекте есть гипермаркет или один из якорей – крупный универсам с централизованными поставками, то обеспечить товарами ТЦ, используя только малотоннажный грузовой транспорт, становится проблематично; в логистике необходимо предусматривать доставку товаров суперфурами, – говорит Илья Шуравин. – При этом необходимо учитывать радиус разворота выезжающих фур. Если застройка плотная и земельный участок заканчивается близко к корпусу здания, то этом случае грузовой транспорт не может для выезда комфортно развернуться на 90 градусов и дебаркадеры нередко располагают под углом в 45 градусов по отношению к выезду».

По словам г­жи Новиковой, проектирование подъездов к торговому центру необходимо вести с учетом профиля арендаторов. Крупные западные операторы, как правило, заинтересованы в широких подъездных путях. Но если некоторые супермаркеты обходятся «Газелями», то «гипер» нередко требует, чтобы у него одновременно могли разгружаться по пять фур и более. А вот магазины бытовой техники или мебели, несмотря на габариты товара, особых проблем с доставкой не имеют, поскольку большую часть продукции возят со склада непосредственно на дом клиентам. Не последнюю роль в вопросах удобства подъездных путей играют расположение, размеры и прочие особенности паркинга. В идеале машины должны сразу заезжать с основной трассы на парковку, не объезжая все здание по периметру и не плутая по мелким улочкам. Особенно сложно этот вопрос решается для ТЦ в историческом центре города. Впрочем, девелопер ТРЦ «Атриум» построил огромную подземную автостоянку, но многие посетители по привычке паркуются в три ряда на Садовом кольце, обеспечивая круглосуточную работу эвакуаторам. Возможно, они просто не хотят платить 100 рублей в час за паркинг ТЦ. «Но если по соседству с Курским вокзалом сделать бесплатную автостоянку, то обеспечить истинных поклонников «Атриума» машино­местами будет просто невозможно», – замечает Нина Новикова. «В любом случае постоянная загруженность дорог в ЦАО, отсутствие парковок или взимание за них платы никак не влияют на успешность таких ТЦ, как ГУМ, «Охотный ряд», «Смоленский пассаж», ЦУМ и прочие», – напоминает Михаил Гец.

Паркинг у ТЦ с большим охватом аудитории может быть крышный, наземный неструктурированный, подземный или отдельно стоящий многоуровневый. Крышная парковка, на которую заезжают по спирали вокруг здания, считается одной из самых дешевых. «Но она возможна, только если в ТЦ не более трех этажей и его несущие конструкции позволяют нагружать кровлю», – говорит Полина Жилкина. В качестве примера можно привести ТЦ «Панорама» в Черемушках, а также «L­153». «При наличии большой зоны наземной парковки схема движения по территории нередко выходит слишком запутанной, – добавляет Михаил Гец. – В этом случае требуется больше информационных щитов, знаков дорожного движения, указателей и регулировщиков». За наземную парковку высказывается Андрей Бушин: «Водитель сразу визуально намечает место для своей машины – ему не надо ни гадать о наличии подземного паркинга, ни кружить в его лабиринтах. Иногда особенности рельефа заставляют строителей размещать парковку на первом этаже здания, а с противоположной въезду стороны фасада делать вход в ТЦ. Таким образом, паркинг расположен на «срединном» этаже, и есть возможность разместить на первом торговые площади». Общий подход при проектировании паркинга прост: чем больше площадь ТЦ, тем больше машино­мест должно быть на прилегающей территории. Специалисты DVI Group при расчете отталкиваются от параметров полезной площади ТЦ. «4 машино­места на каждые 100 «квадратов», – уточняет Марина Малахатько. Для сравнения, во многих странах Европы на те же метры положено не менее 6 машино­мест. В любом случае без плана парковки проект не будет утвержден госорганами, отвечающими за городское строитель­ство. В последние годы возможность существенной ошибки в планировании паркинга снизилась, поскольку девелоперы имеют представление о будущей посещаемости ТЦ и о заполняемости паркинга соответственно. «Согласно рекомендациям ULI (Urban Land Institute), для крупных торговых проектов девелоперу полагается закладывать в проект примерно 4 машино­места на каждые 100 м арендуемой площади, если развлекательная составляющая занимает не более 10% ТЦ (до 4,5 м/м, если развлекательная составляющая в проекте существенно больше), – рассказывает Илья Шуравин. – Уменьшение этого показателя подвергает проект серьезному риску в плане долгосрочной конкурентоспособности».

Итоговая площадь под стоянку, проезды и разъезды примерно равна арендуемой площади ТЦ – из расчета 25 кв. м на 1 машино­место. Одна припаркованная машина занимает максимум 18 кв. м. Все эти параметры закладываются на этапе концептуальной работы и рабочего проектирования, после чего проект утверждают инстанции и власти. Впоследствии, в случае необходимости изменений, реализация проекта удлиняется минимум на полгода. Но в Москве нередки ситуации, когда девелопер ТЦ вплоть до последних стадий проекта не знает, где конкретно залегают структуры метрополитена под его участком. «Да и информация по владельцам соседних тоже чаще всего закрыта, – комментирует Нина Новикова. – В итоге выясняется, что через дорогу строится прямой конкурент, и запланированный набор арендаторов перекраивают по новой – а с ним и зоны доставки, погрузки/разгрузки продукции». «А новый «якорный» арендатор может запросить одно машино­место не на 25, а, например, на 20 квадратных метров своей торговой площади», – продолжает Андрей Бушин. «Если недалеко имеется доступ к общественному транспорту, особенно к метро, то наилучшее соотношение – 1 парковочное место на 25 кв. м арендуемой площади», – уточняет исполнительный директор Capital Partners Ялын Гюр.

В СB Richard Ellis Noble Gibbons считают, что при оптимальном раскладе парковка и пятно застройки должны быть примерно одинаковы. «Эти параметры закладываются при определении посадки здания и разработки формата ТЦ, – поясняет Нина Новикова. – Но зонирование в каждом случае будет индивидуальным, поскольку идеально прямоугольных участков практически не бывает. К тому же нередко ТЦ расположен в окружении нескольких трасс, имеются ограничения по подземным коммуникациям и т. д. Одно бесспорно: с психологической точки зрения хорошо, когда парковка четко просматривается с дороги. Зато подземную не надо убирать от снега – уборка и вывоз снега являются одной из крупнейших статей расходов по эксплуатации ТЦ». «Кое­где – например, у ТК «Охотный ряд» – парковка вовсе отсутствует, поэтому товары завозятся ночью, когда нет посетителей, – комментирует Андрей Бушин. – Основные сложности при этом заключаются в отсутствии удобного подъезда к зданию, не говоря уже об ограничениях на движение грузовиков в центре города». В свою очередь, консультанты «Магазина магазинов» полагают, что, как правило, используются 85–90% участка. «К этой цифре необходимо стремиться, если нет обременения по озеленению, – уточняет Илья Кузнецов. – Но порой доходит до абсурда, когда до 30% площади участка требуется отдать под растительность. В этом случае девелопер может предложить муниципалитету компромисс и перенести запланированный объем озеленения в другое место в пределах района». Вместе с тем существуют четкие законодательные нормы по расчету парковочных мест относительно общей площади объектов. По данным столичного правительства, согласно нормативам по обеспечению машино­местами объектов нового строительства в Москве, для ТЦ в пределах Садового кольца необходимо 1 машино­место на 70–80 кв. м общей площади, а за пределами кольца – 1 машино­место на 40–50 кв. м. «Собственник вынужден пересматривать соотношение площадей на участке обычно в случае, когда недостаток парковочных мест не позволяет согласовать проект в градостроительных инстанциях», – говорит Михаил Гец. «По завершении проектной стадии и строительства возможности для изменения вместимости парковки становятся крайне ограниченными без дополнительных вложений и использования новых технологий», – замечает Ялын Гюр.

За простыми требованиями к удобству подъездов могут таиться неразрешимые проблемы, уменьшающие число потенциальных посетителей ТЦ. К примеру, если не удается получить разрешение от ГАИ на дополнительные съезды с основной трассы, грузовики и легковые автомобили часто пускают по дублерам. При этом следует особенно тщательно продумать систему навигации и указателей. В частности, так функционирует ТЦ «Калужский» на Профсоюзной, 61. В 2003 году он открылся с небольшой наземной парковкой, для легковушек с грузовиками там был общий въезд. Позже владелец построил рядом трехуровневый паркинг с возможностью выхода в ТЦ с любого уровня. Как правило, площадь таких парковок на выходе – от 500 до 800 кв. м. Впрочем, «Калужский» расположен прямо у выхода из метро, в прямой пешеходной доступности от жилых кварталов, так что посещаемость у него отличная. «К проектам, транспортные проблемы которых существенно повлияли на их успешность, можно отнести следующие: «Квадро», «Западный», «Европарк», «Гвоздь», – рассказывает Илья Кузнецов. – Проблемы первых трех связаны либо с неудобным съездом с главной магистрали, либо с отсутствием удобного выезда с территории участка. Дислокация же «Гвоздя» неприемлема для проекта такого размера – отсутствие связки с близлежащим жилым массивом губительно для небольшого районного центра».

В декабре 2006 года на проспекте Вернадского открылся «Рамстор Капитолий» (м. «Университет»), подъезд на парковку которого также возможен только с дублера. К тому же в этом месте проспект Вернадского пересекается с Ломоносовским, у которого также есть дублер: легко запутаешься в разворотах, особенно если едешь в центр. «Помнится, в день открытия посетители бросали машины не только на дублере, но и на основной трассе, где парковка запрещена», – говорит Полина Жилкина. Дополнительные трудности может создавать угол заезда на наземную парковку. «Разумеется, есть пределы для угла заезда, ограниченные СНИПами, но проект от проекта отличается. Если угол заезда слишком резкий, то движение на въезде может быть затруднено, – замечает Илья Шуравин. – При этом потеря времени составит до 20%, что, впрочем, не критично, если только объект расположен не в плотно застроенном спальном районе». «На высокоскоростных магистралях пути подъезда к ТЦ должны быть оборудованы полосой торможения», – напоминает Андрей Бушин. «А вот если выезд с участка сделан непосредственно на магистраль, без специального «кармана» (вспомогательная улица, сливающаяся по ходу движения с основной трассой), при интенсивном движении выезжающим придется подолгу ждать», – говорит Илья Шуравин. Как быть с предельной загруженностью трасс в часы пик и по выходным? «Единственный способ нейтрализовать или хотя бы снизить зависимость удобства подъездов от времени суток и дней недели для больших проектов – это расписать почасовой график движения грузовых машин, – считает г­н Шуравин. – Кроме того, на загородных и региональных объектах от 50 тыс. кв. м по возможности желательно предусмотреть так называемые отстойники для суперфур – специальные стоянки площадью до 200 «квадратов».

По мнению г­на Гюра, сегодня покупатели в столице привыкли мириться с дорожными неудобствами: «Пока это не влияет на успешность ТЦ. Необходимость и важность легкого доступа, достаточное количество парковочных мест, а также удобные для ориентировки обозначения и вывески – все это будет оценено и предусмотрено в скором будущем. А развитие уже существующей магистральной инфраструктуры невозможно без взаимодействия с властями. Очевидно, что с появлением новых объектов и увеличением плотности населения город, а не девелоперы, должен инвестировать в развитие дорог и общественного транспорта». Проблема транспортных подъездов будет своеобразно решена для ТРЦ «Омега Плаза» (около 140 тыс. кв. м, девелопер – RID Group) в Новосибирске, на площади Карла Маркса. Компания S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge выступает генеральным консультантом проекта. «Первая очередь проекта – редевелпмент здания, спроектированного под Дворец съездов – с крупным универмагом в качестве «якоря», кинотеатром IMAX и даже небольшой парковкой специально для ветеранов Великой Отечественной, – рассказывает Илья Шуравин. – Объект обещает быть весьма удачным, поскольку будет улавливать пассажирские потоки из двух выходов метро: по проекту один выводит напрямую в ТРЦ, другой расположен напротив второго входа. Но есть и потенциальная проблема в перспективе: возможно, через несколько лет городские власти перекроют круговое движение на площади. Поэтому подстраховываемся тем, что для малотоннажных грузовиков и легковых автомобилей делаем сквозной проезд под участком: это позволит заехать на парковку с одной стороны и выехать с противоположной. Кроме того, в концепцию второй очереди входит Музей военной истории с собственной парковкой перед ТРЦ, что будет своеобразным подарком городу, так как на площади расположен памятник летчику Покрышкину. В плане затрат выходит не более 5% всего объема инвестиций. К тому же там в любом случае будет закладываться маршрут для теплосетей и прочих инженерных коммуникаций – тоннель высотой 2,4 м и шириной 4,20 м. Поэтому земляные работы в любом случае будут вестись». В DVI Group стараются покупать и арендовать участки с изначально хорошей транспортной и пешеходной доступностью. «Кроме того, мы развиваем сеть дорожных указателей к нашим ТРК, – рассказывает Марина Малахатько. – При этом очень важно, чтобы фасад объекта был виден с основных магистралей в любое время суток. В некоторых случаях мы улучшаем дорожное покрытие на улицах, ведущих в ТЦ».

«Для наших объектов мы выбираем стратегически выгодное местоположение с точки зрения настоящих и будущих дорожных схем и доступности общественного транспорта, – комментирует Ялын Гюр. – В частности, при проектировании торгово­делового комплекса «Метрополис» на Ленинградском шоссе компания Capital Partners привлекла лондонского консультанта по логистике ETP». «Для организации транспортной схемы торгового центра необходимо привлекать узкопрофильных специалистов, – говорит Илья Кузнецов. – Они смогут существенно детализировать проработки проектировщика торгового центра и увязать все логистические детали в общую транспортную схему торгового центра».